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2015年环球房地产市场投资报告分析中商产业

发布时间:2019-09-30 05:06:19 阅读: 来源:膨胀阀厂家

2015年环球房地产市场投资报告分析-中商产业

亚太区虽然走在全球经济复苏的前端,但在DTZ戴德梁行的环球房地产市场展望排名中,却甚少见到亚太区的市场位居前列,唯一例外是上海工业物业市场及悉尼工业物业市场,两者均列入2017年全球十大最具投资价值市场名单;

2014年最宜企业租赁入驻的写字楼市场排名方面,亚太区市场在首十位中占上四席,当中孟买写字楼市场更居首位;至2017年,我们预期升上首位的将会是上海写字楼市场,原因是该市场在交通连系、供应量及盈利表现三方面都得分理想;

在中国的较大型城市,由于写字楼供应将会出现过剩,租户将可善用此一机遇,运用更灵活的租赁策略,并透过重整旗下租用物业的组合,以期争取最大的租赁优惠;

中国一线城市的写字楼市场仍会是投资者关注的焦点。鉴于未来部分一线城市的租金将会回软,在过往物业价格上升周期中未能进入中国一线城市写字楼市场的投资者,将可把握这个机会在市场上寻宝。

DTZ戴德梁行研究部今天推出2015年环球房地产市场展望报告,这是本行第五年发表对于环球房地产市场的全年展望,为租户及投资者介绍明年至未来数年间亚太区主要市场的投资前景。

市场排名方便投资者参考和比较各市场的投资价值

本报告透过为各市场排名,以便回答企业租户及投资者最常见的问题,我们的排名是取决于该市场的主要经济数据及其他市场决策因素。报告包含截至2014年年底的各市场排名,方便比较各市场的现况,而2017年的排名则方便租户和投资者预早作出筹划决定。

2017年亚洲物业市场投资价值提升

在DTZ戴德梁行的2014年环球房地产市场投资价值排名中,亚太区市场无一列入十大位置,区内排名最高的是悉尼工业市场,但在环球排名上仅占第18位,其后是东京写字楼市场及上海工业物业市场。事实上,亚太区各市场中一般亦以工业物业市场的排名较高。

DTZ戴德梁行资本市场研究部主管NigelAlmond表示:“亚太区走在全球经济复苏的前端,因此不少亚太区的商用物业投资市场已在目前的周期中取得了明显的价格增长。据本行的分析,东京是区内少数目前仍然价格偏低、仍未追上先前峰值的市场之一。”

论投资额度,亚太区市场亦逊于环球较前列的房地产市场,例如伦敦写字楼市场及纽约写字楼市场,但到了2017年,部分亚太区市场将会进入环球十大位置,例如上海工业物业市场及悉尼工业物业市场。

DTZ戴德梁行亚太区预测及策略研究部主管冯国健指出:“亚太区市场的表现相对属稳定,2014年区内首三位市场在2017年排名中亦将继续占据前列位置,即表示这些市场的投资吸引力将会维持一段时间。悉尼写字楼市场、上海及悉尼的工业物业市场均属投资价值较高的市场,而整体亚太区的工业物业市场亦是较值得投资者留意的板块,因为区内电子商务日趋发达,国内用户需求增加,将为工业物业市场带来强劲而稳定的收入。”

基于中国经济的坚实基调和投资者愿意加大投资额度,本行预料中国一线城市的写字楼市场仍会是投资者所关注的焦点市场之一。虽然从2014年亚太区首五位最具投资吸引力的写字楼市场排名来看,中国一线城市写字楼市场无一上榜,但随着未来写字楼供应将会出现过剩,投资者将可把握这个机会,在未来两、三年于市场上寻宝入市。每个城市供应增加周期的开始时间都不相同,例如目前上海浦西地区一些非核心市场已开始感受到供过于求的压力,但在深圳的新兴商业区,以及北京CBD的延伸区,则要分别等到2017及2018年才会出现新一轮写字楼供应大潮。因此,投资者在选择投资于哪个市场的写字楼物业时,宜先考虑各市场的最佳入市时间。

中国写字楼市场对租户的吸引力将超越印度市场

本行从成本、供应等多项房地产标准,以及其他较广泛的因素如生产力、市场业态组合,在各地写字楼市场中评选最值得租赁的市场。从环球市场来看,亚太区的写字楼市场排名不低,在2014年全球最值得租赁的十大写字楼市场排名中占上三席,分别是首位的孟买、第二位的东京及第五位的德里。孟买和德里这两个印度市场以交通和供应充足占优,东京则以较高的劳动生产力称雄。

DTZ戴德梁行环球租务研究部主管RichardYorke说:“每个企业租户的选址决定其实是牵涉多方面的因素的,除了其所属的行业外,其他商务因素如销售、服务供应、生产等,均可能令租户需要不同的选址,而哪些市场能够提供人才、供货商及顾客,亦是大多数企业租户会考虑的选址因素。值得注意的是,结构性因素如政治制度、税收及法制等,将对不同行业构成不同的影响。正因为企业选址非常复杂,我们从有限的数据中细心挑选了选址背后牵涉的多项因素,大部分均可量化和作独立考虑。”

印度的写字楼市场得分较高,主要由于其业态和租户组合较多元化、新写字楼供应充裕、空置率高、工作间的租务成本较低;但在未来,印度市场对租户的吸引力将不敌两个中国的主要商务中心──天津和上海。

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随着未来中国甲级写字楼市场的供求关系将愈趋不平衡,租户在续组谈判上将拥有一定的议价优势。供过于求的情况也引发了租户一轮投向优质商厦的迁徙潮,即位置优越、设施较佳的商厦在短期内将继续受到租户的欢迎。有鉴于此,租户宜善用此一机遇,运用更灵活的租赁策略,例如在倾谈租约初期就积极与业主谈判,在签署新租约时争取最大的优惠。

亚太区是全球的生产中心,中国更是离岸生产的指定地点,不过这个情况现在有些改变。由于中国的生产和劳工成本日益上升,不少跨国公司已把其重点生产工序迁移至亚太区其他地方去,而这也反映了中国经济模式从过往以制造业为主走向多元化的转变。

DTZ戴德梁行北亚区研究部主管聂安达总结道:“中国主要商务城市的写字楼空间现已不再为传统的制造业租户所袭断。天津、深圳和广州现吸引了来自更多行业的企业租户,包括贸易、金融、物流及高科技行业。虽然本报告指这些城市对于亚太区的制造业租户来说仍具有相当大的吸引力,但其实这些城市亦已逐渐受到更高端科技及高增值行业的租户所垂青。在中国的主要高科技中心之中,以具有生产及盈利优势的上海前景最好;东南亚方面,曼谷及胡志明市的盈利表现亦不俗。”

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