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重磅新一轮楼市调控来了

发布时间:2021-01-07 11:38:00 阅读: 来源:膨胀阀厂家

刘晓博

今天(10月31日)下午,楼市再传大消息:

据《上海证券报》旗下的“中国证券网”报道,继上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后,深交所也于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。

根据这个“监管函”,房企如果要发债,首先要符合纳入“基础范围”的条件,然后通过五项财务指标评价做进一步筛选。换句话说,如果不是以下四类企业,房企将失去发债资格:

1、境内外上市的房地产企业;

2、以房地产为主业的中央企业;

3、省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;

4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

即便是上述四类企业之一,如果财务指标(5项)不达标,也未必能获得发债机会。

种种迹象显示,“国庆楼市新政”之后,新一轮楼市调控正在全面上演!

如果说上一轮调控的重点,是20多个城市的政府跟央行分支机构联手,宣布了限购、限贷,那么正在上演的调控是:在央行、银监会的督促下,各银行开始收紧热点城市的房地产贷款;此外,房企发债融资、境外上市也受到限制。

下面是近期见诸正规媒体的,关于银行收紧房贷的报道:

10月12日,央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会,讨论当前房地产信贷形势;

10月19日,25家中资商业银行被央行在上海约谈。有媒体报道称,此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人,各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。随后,上海传出多项收紧房贷的信息。比如,对于离婚后很快复婚的借款人,银行甚至会采取强制收贷措施。。

10月24日,据北京晨报报道,北京房贷审查趋严,部分银行暂停新增住房贷款业务。

10月28日,据中央人民广播电台报道,部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度。所谓“接力贷”,就是在购房中“父(母)债,父(母)子女一起还”;所谓“合力贷”,就是“子(女)债,父母子(女)一起还”。

据华夏时报10月28日报道,最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料,包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严,银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。

由于这类报道太多,这里就不再一一引述。总而言之,热点城市的房贷申请难度在增加,优惠在减少。估计这种情况将一直持续到12月末。

这一切的变化,都跟中央政策微调有关。这种微调是在9月下旬开始的,但比较清晰、公开地表达是在10月28日政治局会议的通稿里说的:

会议指出,要有效实施积极的财政政策,保证财政合理支出,加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”,这显然是四季度宏观经济的首要目标。而在今年前三个季度,特别是二三季度,首要目标是稳增长。

为什么政策目标发生了变化?原因有二:

1、今年20多个热点城市的房地产被激活,多个地方政府通过卖地、买房实现了财税收入大幅增长,带动了GDP的增长。如果按照美国计算经济增长的方式,二季度的GDP环比增速年化之后,可以达到7.6%;三季度环比增长,在年化之后可以达到7.2%。在这种情况下,全年完成增长目标(6.5%到7%之间)无忧。

2、美元的新一次加息,很大几率在北京时间12月15日凌晨2点宣布。美元指数正在走强,在这种情况下,全面高估的人民币资产价格应该“主动卧倒”,以防御美元加息带来的强台风。

所以,四季度把工作重点确定为“抑制资产泡沫和防范经济金融风险”,这是非常明智的。

中国监管机构在管理银行的时候,有一个欧美日不具备的重要手段,这就是“贷款额度”。央行、银监会可以随时调整每个商业银行在某类贷款上的额度,比如房地产贷款的额度。在历史上,也往往出现四季度按揭贷款很难申请的情况,今年显然在重演这一幕。

当然,这种情况会集中体现在热点城市,至于东北、西北的大城市,以及中东部的三四线城市,由于去库存压力仍在,估计申请贷款不会太难。

那么,在央行、银监会、证监会等部门联合发力之下,中国楼市将走向何方?我的看法如下:

1、楼市降温的大趋势不可逆转。在新一轮调控措施作用下,20多个出台了限购、限贷政策的热点城市,其楼市将全面入冬。

特征为:买卖双方陷入观望,成交大幅萎缩。然后,在僵持两三个月之后,价格开始松动,呈现阴跌走势。到明年下半年,市场成交量才能缓慢回升。

2、整体而言,绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些经济总量偏小,前期涨幅过大的城市,或许调整期稍微长一些。

3、没有出台实质性调控措施的二线城市,比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调,这些城市楼市也将降温。

4、至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市,由于没有持续的人口、资金流入,城市发展机遇少,库存房屋量大,其楼市早就失去了投资功能,只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭,应该择机减持,转向其他投资或者到中心城市买房。

5、随着各种融资渠道门槛的提高,小型房企资金成本将迅速提高,房企的收购兼并将加速,一大批中小房企将消亡。

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